Miglioramenti per il committente
Il Consiglio federale prolunga il termine di notifica dei difetti di costruzione affinché il committente sia sufficientemente protetto. Anche se il diritto contrattuale è equilibrato e funzionale, l'analisi della situazione ha dimostrato che la regolamentazione non è sempre favorevole al committente.
L'art. 370 cpv. 3 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO) stabilisce che i difetti irriconoscibili (o dissimulati) dell'opera devono essere segnalati immediatamente dopo la scoperta. Il tribunale federale ha stabilito che l'avviso deve essere fatto al più tardi entro 7 giorni dalla scoperta del difetto (cfr. decisione 4A_82/2008 del 29 aprile 2009, consid. 7.1). Questa situazione è stata criticata più volte, da una parte perché il committente è spesso oberato dall'obbligo di notificare immediatamente i difetti, dall'altra perché non c'è alcun bisogno di protezione dell'appaltatore che giustifichi un periodo di notifica così corto.
La revisione del CO porterà quindi importanti cambiamenti e prolungherà tale periodo a 60 giorni. Questa proroga si applica sia ai contratti d'appalto che ai contratti di vendita, e anche ai difetti evidenti o irriconoscibili. Questa nuova disposizione è da accogliere, in quanto è di natura dispositiva e le parti possono derogarla contrattualmente. Nella pratica, si rinuncia spesso alla responsabilità per difetti di costruzione. Tuttavia, tali clausole sono problematiche perché le persone colpite da difetti di costruzione spesso non sono in grado di valutare chi ne è il responsabile. La proposta di modifica della legge promette di porre rimedio alla situazione nella misura in cui il diritto di rimediare ai difetti degli edifici costruiti in virtù di un contratto d'appalto, e utilizzati per scopi personali o familiari, non può più essere limitato o escluso fin dall'inizio. Il Consiglio federale, tuttavia, esclude l'applicazione di questa regola agli immobili acquisiti a fini professionali o commerciali, così come alle strutture mobili o immobili, poiché si può presumere che le conoscenze tecniche necessarie siano disponibili.
C'è anche il rischio che se un appaltatore generale ricorre a un subappaltatore, i pagamenti non vengano eseguiti e che la situazione si ritorce contro il committente. Per rimediare a questo problema, il Consiglio federale propone che l'ipoteca degli artigiani e imprenditori copra un periodo limitato a dieci anni. La "sufficiente garanzia" descritta all'art. 839 cpv. 3 CC è destinata a coprire non solo il capitale, ma anche eventuali interessi contrattuali e di mora che possono essere illimitati nel tempo (art. 104 CO).